Egy lakáshitel kiváltása a leggyakrabban akkor kerül szóba az ügyfelek között, ha meglehetősen sokallják a havi törlesztőrészletek mértékét, a nagyon magas kamatokat. Nagy ritkán olyan ügyfél is akad, aki azért szeretné kiváltani a lakáshitelét, mert úgy érzi tartósan javult az anyagi helyzete, és a 20 – 25 éves futamidőt akarja lerövidíteni, hogy mihamarabb megszabaduljon ettől a kötelezettségtől.
És természetesen vannak olyanok is, akik azért szeretnék a hitelkiváltást, mert felújítani, vagy korszerűsíteni akarják a meglévő ingatlanjukat, és ahhoz kellene plusz pénz. Ebben az évben a tavalyihoz képest most még jobb áron, még jobb kondíciókkal lehet a lakáshitel kiváltását intézni, hiszen rekord alacsonyan vannak a kamatok a jegybanki kamatcsökkentéseknek köszönhetően. Érdemes tehát folyamatosan keresni a legjobb ajánlatot, mert most összegtől függően akár milliós megtakarítást is el lehet érni a sokkal kedvezőbb kamatoknak hála.
Arra is lehetőség van, hogy a lakáshitelét ne adósságrendező hitellel váltsa ki az érdeklődő, hanem lakáscélú hitellel, aminek jóval alacsonyabbak a kamatai. Lakáscélú hitellel ki tudjuk váltani a használt vagy új lakásra felvett hitelünket, az építkezésre, bővítésre, korszerűsítésre, felújításra, valamint a telekvásárlásra felvett kölcsönöket.
Hogyan kezdjünk bele egy lakáshitel kiváltásába?
- Bármilyen hitelkiváltás során alapvető fontosságú, hogy a meglévő hitelünket bizonyíthatóan problémamentesen fizessük már legalább három hónap óta, ugyanis egyrészt így érhetjük el a legjobb kondíciójú hitelkiváltást, másrészt a késve fizetett lakáshiteleket nem nagyon hajlandóak kiváltani a hazai pénzintézetek. A problémamentes hitelmúltat egyébként minden hitelkiváltás előtt ellenőrzik a bankok általában három hónapra visszamenőleg, tehát ha valaki hitelkiváltásban gondolkodik, vigyázzon arra, hogy a legutolsó három hónap törlesztése ne mutasson negatívumokat, és elmaradások se nagyon legyenek.
- Már meglévő rossz kondíciójú lakáshitelünk kiváltásának úgy induljunk neki, hogy legelőször is alaposan utánajárunk annak, hogy ténylegesen jobban járunk e azzal, ha a piacon található lakáscélú hitellel kiváltjuk régi lakáshitelünket. Magyarul van e a jelenlegi hitelpiacon olyan hitelkiváltásra is alkalmazható lakáscélú hitel, amellyel a régi lakáshitelünk fizetésére fordított költségeinket csökkenteni tudjuk (amennyiben a célunk a havi törlesztőrészletek csökkentése lenne). Például a deviza alapú lakáshitelünket jelenleg a magas forint árfolyam miatt szinte lehetetlen úgy kiváltani, hogy csökkentsük a lakáshitelre kiadott költségeinket, mivel az árfolyamveszteség miatt sajnos a tőketartozások oly nagy mértékben megemelkedtek, hogyha forintra most átszámítjuk a tartozásokat, valószínű, hogy hiába a több évi törlesztések, a tartozás semmit sem csökkent a mostani devizaárfolyamokon számolva. Két három éve van folyamatosan a svájci frank ár 240 – 250 forinton, az euró pedig 300 forint környékén, tehát úgy tűnik mostanában nem nagyon érheti meg a deviza lakáshitelek kiváltása forint lakáscélú hitellel. Így ha a deviza lapú lakáshitel törlesztőrészlete nem csökkenthető forint alapú hitelkiváltással, akkor jelenleg csak egy mód kínálkozik a törlesztőrészletek viszonylag nagyarányú csökkentésére, ha az ügyfél belépést kezdeményez az árfolyamgát rendszerébe, más szóval árfolyamrögzítést ér el.
- Régebbi lakáshitel kiváltására csak piaci kamatozású lakáscélú hitel vehető igénybe, állami kamattámogatással sajnos ilyen kölcsön nem igényelhető. Amennyiben állami kamattámogatású lakáshitelt vált ki az ügyfél, a kamattámogatást elveszíti.
Lakáshitel kiváltásakor mire érdemes figyelni?
- Amire nagyon figyeljünk, az az, hogy a jelenlegi hitelmúltunk problémamentes legyen, ezt egyrészt a törlesztéskor kapott bankszámlakivonatokkal kell bizonyítani, de a pénzintézet ettől függetlenül hivatalos igazolást is fog kérni az régi hitelt kezelő banktól, melyben a még fennálló tartozás összege, és ha van fennálló hátralékos tartozás, akkor az is. Utóbbi esetben a hitelkérelmet biztos visszautasítják.
- Azért is nagyon fontos a problémamentes hitelmúlt bizonyítása, ráadásul minél hosszabb időre visszamenőleg, mert ezt a pénzintézetek nagymértékben honorálják, és ha mondjuk egy fél éves/egy éves mindig rendbe fizető hitelmúltat mutatunk fel a bank felé, akkor még kedvezőbb törlesztőrészleteket, és még könnyebb hitelfelvételi eljárást kaphatunk cserébe.
- Azt, hogy egyáltalán megéri e a hitelkiváltás, korántsem csak a törlesztőrészletek alakulása dönti el, minden hitelfelvételnek, így a hitelkiváltásnak is vannak járulékos költségei. Többek között járjunk utána, mennyi lesz a előtörlesztés költsége, az újabb értékbecslés díja, a különböző földhivatali díjak, a közjegyzői díjak, a folyósítási járulékok, és egyéb banki költségek. És az összes utóbbi költséget vessük össze a várható törlesztőrészlet csökkenéssel, és ah így is megéri a hitelkiváltás, akkor érdemes belevágni.
Egyéb fontos részletek a lakáshitel kiváltásakor
Lakáshitelek kiváltását jelenleg csak forint alapú hitelre lehet végrehajtani. A futamidő 20 évtől egészen 35 évig választható, viszont a hitel lejáratakor az igénylő életkora nem érheti el a 70. életévet.
A hitelkiváltáshoz minden esetben kér az új bank a régitől egy bank igazolást, ami egyrészt a fennálló tartozásról informál, másrészt a végtörlesztés összegét is tartalmazza. Ez az összeg a legtöbb esetben a még meglévő tartozás 0,5 és 2 százaléka lehet, aminek a szerződésünkben is utána tudunk nézni, ennek az összegnek egyébként a legtöbb estben van egy minimális és egy maximális meghatározott összege is. Ritkán előfordul az is, hogy végtörlesztési díjat nem kell fizetni.
Mielőtt a bankba elmennénk beadni a hitelkérelmet, az alábbi dokumentumokat mindenképpen vegyük magunkhoz:
- a már említett igazolást a régebbi hitelünket kezelő pénzintézettől a még fennálló tartozásról,
- a kiváltani kívánt lakáshitel kölcsönszerződését,
- valamint a legutóbbi három, vagy hat havi bankszámlakivonatot a kiváltandó hitel befizetett törlesztőrészleteit bizonyítandó.
Ha minden szükséges dokumentumot benyújtottunk, a továbbiakat már a bankok intézik egymás között, ha minden rendben van, akkor az új hitelt kezelő pénzintézet átutalja az eredeti hitel kiváltásához szükséges pénzösszeget, azután a régebbi bank leveteti a jelzálogjogot, vagyis kérelmezi a földhivatalnál a végleges törlést.
A lakáshitelek kiváltásához szükséges ingatlanfedezet értékének legalább 4 – 4,5 millió forintnak kell lennie, de természetesen a bankok kérhetnek ettől nagyobb értékű fedezetet is. Tulajdonképpen törvény szerint a hitelbiztosítéki érték maximum 80 százalékát adhatják oda hitelösszegként a bankok, de ez csak ritkán történik meg, az esetek többségében arra kell számítani, hogy a hitelbiztosítéki érték 50 és 70 százaléka közötti részt fogja megfinanszírozni a pénzintézet. Fontos az is, hogy a jelzálog ingatlan megfelelően forgalomképes legyen, végrehajtás alatt ne álljon.
A jelzáloghitelekkel kapcsolatban törvényi előírás, hogy csak olyan igénylőnek adható jelzáloghitel, aki már legalább hat hónapja dolgozik ugyanazon a munkahelyen lényegében megszakítás nélkül. Sok pénzintézet jelöl meg a jövedelmi követelményeknél minimálbért, ez a hosszú ideje tartó problémamentes hitelmúlttal talán igaz is lehet, de azért ne vegyük ezt a feltételt ‘készpénznek’.
KHR listán lévő ügyfél, különösen ha a tartozása még élő, biztos, hogy nem kaphat hitelkiváltó kölcsönt, az aki a tartozást már rendezte, vagyis lezárta, annak pedig célszerű megvárnia az egy év múltán bekövetkező teljes törlését a rendszerből, hiszen akkor érheti el a legjobb kondíciókat.
