Egy lakáshitel felvétele mindig nagyon sok körültekintést igényel, mert óriási kihívást jelent, hiszen már maga a hitelintézés is komoly problémákat, korábban soha nem látott akadályokat vethet fel. Az alábbiakban a lakáshitel igénylésének folyamatait és feltételeit tekintettük át!
Ha lakáshitelt szeretnénk felvenni, az első és legfontosabb dolog alighanem az, hogy számba vegyük: mennyi megtakarított pénz is áll a rendelkezésünkre, hiszen önerő nélkül ma már nem lehet lakáshitelt felvenni, így ez alapvetően fontos ahhoz, hogy mekkora összegű kölcsönhöz is juthatunk majd hozzá.
Lakáshitel igénylés első lépései
Ebből kifolyólag célszerű, ha még a leendő lakás kiszemelése, vagy az építkezés, esetleg felújítás költségeinek kiszámolása előtt felvesszük a kapcsolatot néhány bankkal, és informálódunk az ajánlatokról. A legtöbb pénzintézet, illetve hitelfiók előzetes hitelbírálatot is tud nyújtani, amivel tudni fogjuk, hogy mekkora lesz a takarónk, avagy meddig nyújtózkodhatunk majd.
Az első banki látogatás során a legtöbb bank már finanszírozási ajánlattal is tud szolgálni anélkül, hogy bármilyen szerződést aláírnánk, vagy kötelezettséget vállalnánk, így éljünk a lehetőséggel, és vegyük figyelembe a lehető legtöbb lehetőséget, mert egy lakáshitel esetében néhány ezer forint a teljes hitelügylet során már néhány százezer is lehet majd.
Hogyan tovább?
Érdemes már az érdeklődés során kérni a bankban a hitelkérelem benyújtásához szükséges iratot, így amikor megvan a biztos befutó bank, már a kitöltött nyomtatvánnyal tudjuk felkeresni a pénzintézetet a hitelkérelem benyújtásához.
Ehhez ki kell töltenünk a fentebb említett hitelkérelmi nyomtatványt, ami tartalmazza a legfontosabb személyi adatainkat, illetve a pénzügyi információkat is – első körben a hitel összegét, a futamidejét, havi keresetünket, háztartásunk teljes bevételét és kiadásait stb. Mivel a legtöbb lakáshitel jelzáloghitel is egyben, ezért már ekkor be kell nyújtani a bank számára a fedezetként felajánlott ingatlannal kapcsolatos papírokat. Ezek között fontos a tulajdoni lap – 30 napnál nem lehet régebbi –, az ingatlan 90 napnál nem régebbi helyszínrajzát vagy térképmásolatát, méretarányos alaprajzát – a helyiségek és a területek feltüntetésével –, valamint bővítés és korszerűsítés esetén a munkanemenkénti költségkimutatást, végezetül pedig ugyanebben a kategóriában a tervezett munkák és költségek felsorolását.
Jöhet az értékbecslés és az ügyfélminősítés
Ha hitelkérelmünket a bank fogadja, akkor a következő folyamat lesz a legrizikósabb, hiszen az értékbecslés, avagy a hitelbírálat során jönnek majd elő azok a hiányosságok, amelyek módosíthatják a kérvényezett kölcsön összegét, vagy más lehetőségeket. Megnyugtatásul: a beadott hitelkérelmek 99 százalékában talál kivetni- és módosítani valót a bank, tehát nem kell megijednünk, ha gond van, rugalmasan bármit orvosolhatunk.
Az értékbecslés során sor kerül a fedezetként felajánlott ingatlan értékének meghatározásra, majd második körben az ügyfélminősítésre is, aminek során a kölcsön igénylőjének anyagi helyzete kerül megvizsgálásra. Az értékbecslési folyamat során a bank saját értékbecslőt küld, aki velünk együtt időpontot egyeztet az ingatlan felméréséhez. Ennek egy külön díja van, amit majd a bankfiókban kell, illetve lehet rendezni. Az értékbecslő az eredményt azonnal köteles továbbítani a bank irányába, tehát nekünk külön nem szükséges felkeresni ezzel a pénzintézetet.
Az ügyfélminősítés ennél egy kicsit bonyolultabb dolog, hiszen többnyire ezen áll, hogy ki és mekkora összegű hitelhez juthat hozzá. Az ügyfélminősítésre csak és kizárólag akkor kerülhet majd sor, ha az értékbecslés megtörtént, és az eredményt a bank megkapta. Az ügyfélminősítés során a pénzintézet ellenőrzi az igénylő fizetőképességét, illetve fizetőkészségét is a korábban benyújtott papírok, főként a jövedelemigazolás, a közüzemi számlák és egyebek alapján. A bank általában megvizsgálja a háztartás teljes költségvetését a kiadási és a bevételi oldalról is, ami természetesen szintén fontos lesz a hitelbírálat sikeréhez.
Az ügyfélminősítés legfontosabb célja, hogy a bank meg tudja legalább körülbelül becsülni, hogy a leendő adós mekkora havi törlesztő-részletet tud bevállalni a jelenlegi kiadások és bevételek függvényében. A hitelbírálat elvégezhető alkalmazottak mellett olyan esetben is, ha az igénylő nyugdíjas vagy vállalkozó, illetve van bármilyen igazolható, rendszeres jövedelme, ami megfelel a bank előírásainak. A legtöbb magyar pénzintézet nagy általánosságban a mindenkori minimálbér összegét határozza meg ilyen célzattal, de lehetnek kivételek ezen a téren.
A hitelbírálat során nagyon fontos továbbá az önerő megléte is, anélkül ugyanis nem kaphatunk lakáshitelt! Önerőnek számít a korábban félretett készpénz, de minden lakáscélú megtakarítási összeg is. Ha nincs önerő a birtokunkban, de úgy véljük, hogy egyszerre két hitelt is tudnánk törleszteni, alternatív megoldásként vehetünk fel emiatt személyi kölcsönt, így abból fedezzük az önerőt, amiből már a bank kikalkulálhatja a lakáskölcsön összegét. Önerő mellett pótlólagos ingatlanokkal növelhetjük még a lakáshitel összegét, így szülők, nagyszülők ingatlanját is bevonhatjuk a hitelügyletbe a megfelelő papírok és engedélyek megléte mellett.
A lakáshitel szerződéskötés és a folyósítás
Amennyiben a hitelbírálat sikeresen lezajlott, a bank és az ügyfél között megtörténik a szerződéskötés, avagy a tartozás elismerése, amit bizonyos esetekben közjegyzői iratba is foglalnak. Utóbbit minden esetben az adós fizeti meg közvetlenül a közjegyző irányában. A szerződéskötés után kerül sor a jelzálog kirovására is, amit mindig a bank intéz a földhivatal irányába, azonban ennek költségét szintén nekünk kell rendeznünk a pénzintézet felé.
Ha mindez megtörtént, és a szerződéskötés sikeresen zárult – tehát a felek megegyeztek a kiutalandó összegben, a részletekben és minden fontos kérdésben –, akkor a lakáshitel összege a szerződésben foglaltaknak megfelelően kiutalásra kerül egy- vagy több részletben. A folyósításnak természetesen lesznek még feltételei, amelyek bankonként eltérőek ugyan, de általánosságban a legfontosabb feltétel mindig az, hogy a hitelnyújtó jelzálogjoga az ingatlan-nyilvántartásban legalább elintézetlen széljegyzékként megjelenjen.
A lakáshitel folyósításának feltételeit minden esetben tartalmazza a kölcsönszerződés, ezáltal még annak aláírása előtt tájékozódhatunk a részletekről, illetve természetesen arról is, hogy pontosan milyen kötelezettségeket kell vállalnunk. A folyósítás minden esetben a szerződéskötéskor megadott, vagy éppen újonnan megnyitott bankszámlára történik, de konkrét lakásvásárlás esetén az összeg közvetlenül az eladónak kerül átutalásra, illetve készpénzben való megfizetésre. Sok bank csak apró betűs részként közli, éppen ezért érdemes figyelembe venni, hogy a kifizetéskor úgynevezett folyósítási jutalékot kell fizetnünk a hitelező pénzintézet irányába, ami az utolsó fizetési kötelezettségünk a törlesztő-részleteken túl.
